Contrato de Intermediación Inmobiliaria - Ley 29080

De acuerdo a la Ley 29080 y su Reglamento, uno de los deberes de los Agentes Inmobiliarios es celebrar por escrito un contrato de intermediación inmobiliaria.

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Hay que tener en cuenta que este contrato debe tener fecha cierta, es de caracter obligatorio y su ausencia es causal de sanción por parte de las autoridades del MVCS.

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La fecha cierta jurídicamente la otorga la legalización de firmas ante Notario Público, por ejemplo elevarlo a Escritura Pública. Si un contrato no tiene firmas legalizadas, se llama contrato simple, y no tiene "fecha cierta". .

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Asi que según lo que se lee de la Ley, el contrato de intermediación inmobiliaria debe por lo menos tener firmas legalizadas ante Notario Público o Juez de Paz, cuando éste ejerza funciones notariales (en zonas donde no hay Notario Público). Esa legalización de firmas es lo que le da fecha cierta al contrato de intermediación.
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REGLAMENTO DE LA LEY QUE CREA EL REGISTRO DEL AGENTE INMOBILIARIO DEL MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO
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CAPITULO III

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DE LOS DEBERES Y DERECHOS DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS

ARTÍCULO 26º.- Son deberes de los agentes inmobiliarios:

g) Celebrar por escrito un contrato intermediación inmobiliaria con cada intermediado. Este contrato debe de contener las condiciones del servicio y la contraprestación pactada, los datos del inmueble, los de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio. En los casos que se le faculte a representar al intermediado en la negociación o en el saneamiento del inmueble se deberá dejar expresa constancia de las facultades de representación otorgadas, en todos los casos se deberá de guardar las formalidades establecidas por ley.

CAPITULO IV

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DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
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ARTÍCULO 28 º.- Infracciones.

Constituyen infracciones cometidas por agentes inmobiliarios susceptibles de sanción las siguientes:
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c) Ofrecer un inmueble al mercado para la realización de una operación inmobiliaria sin el consentimiento de su propietario, expresado en un documento escrito de fecha cierta (contrato de intermediació n inmobiliaria).

¿Qué significa "fecha cierta"?

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Se comprende que el tiempo en que los actos jurídicos se verifican, es una circunstancia capital por las consecuencias que puede promover en la esfera jurídica la concurrencia o conflicto de derechos. De ahí la necesidad de la fecha cierta, que es la constancia auténtica del momento en que un acto jurídico se verificó.
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Mientras los actos jurídicos públicos tienen fecha cierta, que es la que se consigna en ellos por persona que guarda la fe pública, los instrumentos privados carecen de tal particularidad, es decir, no tienen autenticidad, no hacen fe contra terceros en cuanto al verdadero momento en que fueron otorgados.
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A causa de que las partes intervinientes en un acto privado podrían fechar falsamente los documentos (cartas-órdenes, recibos, contratos, etc.), con propósitos de disimular la verdad de las situaciones o relaciones jurídicas, acarreando perjuicios a los terceros, la fecha cierta es requisito importantísimo.
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Para que los instrumentos carentes de fecha cierta la adquieran, deben ser presentados en juicio o archivados en una oficina pública, o reconocidos ante un oficial público, o insertos en algún protocolo notarial.
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La fecha cierta, en tales casos, es la de la presentación, inserción o reconocimiento. También adquiere fecha cierta un documento a contar desde el día del fallecimiento de la persona que lo otorgó.
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(Fuente: ORGAZ, Arturo, Diccionario de derecho y ciencias sociales, Ed. Assandri, 3ra. Ed., Córdoba, 1961, p.157)